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時間︰2020-02-18 12:13:54 來源︰經濟參考(kao)報(bao)

當前,國內房(fang)kang)夭chan)行業dao)ji)中(zhong)度(du)不斷提升,房(fang)企(qi)優(you)勝劣汰趨勢正在加(jia)速。數據顯示,2019年330家房(fang)企(qi)破產(chan),百(bai)強房(fang)企(qi)整體業dao)ji)也未有明顯提升。今年,各(ge)梯(ti)隊房(fang)企(qi)門檻(jian)進(jin)一步jiao)嶸 dan)規模房(fang)企(qi)擴容放緩,新(xin)增千億房(fang)企(qi)數明顯下降,近4年來房(fang)企(qi)整體的(de)目標(biao)完成率水平(ping)也逐年降低。

房(fang)企(qi)兩極分化現(xian)象(xiang)加(jia)劇(ju)

1月13日下午,世茂(mao)集(ji)團與福晟集(ji)團聯合宣布,世茂(mao)集(ji)團收購(gou)福晟集(ji)團nuo)7個項目,成為2020年首個大型收並購(gou)事(shi)件,甚至被稱為“世紀大並購(gou)”。在業de)誑蠢矗 fang)kang)夭chan)行業正由高(gao)速發(fa)展時期進(jin)入橫(heng)盤(pan)期,加(jia)之(zhi)2019年融資監管政策收緊,眾多房(fang)企(qi)所面臨的(de)生存壓力史(shi)無前例。

隨著行業dao)ji)中(zhong)度(du)的(de)不斷提升,行業頭部格局不斷穩固,2019年房(fang)企(qi)TOP30門檻(jian)值已超千億。與此同時,留給中(zhong)小企(qi)業的(de)機(ji)會卻越來越少,並且地產(chan)行業的(de)容錯(cuo)度(du)降低。針對世茂(mao)集(ji)團收購(gou)福晟集(ji)團事(shi)件,億翰智庫相關分析人士指出︰“本次交易的(de)被收購(gou)方福晟集(ji)團,曾經也是(shi)穩健經營的(de)典(dian)範,但(dan)在瞬息(xi)萬變的(de)行情之(zhi)下,連續踏空節奏,加(jia)上應對失當,最終(zhong)釀下今日的(de)苦(ku)果。”

行業整體規模增速也在顯著放緩,百(bai)強房(fang)企(qi)規模增長(chang)“失速”。2019年12月,房(fang)企(qi)進(jin)一步加(jia)大供(gong)貨力度(du)和營銷力度(du),以(yi)沖刺(ci)年終(zhong)業dao)ji),百(bai)強房(fang)企(qi)權益銷售(shou)金額環比(bi)增長(chang)18.3%至9903.4億元,創全(quan)年單月規模新(xin)高(gao)。然而,多家市(shi)場機(ji)構統計顯示,真實情況並不如企(qi)業業dao)ji)增速反映che)媚敲蠢止郟 qi)業實dao)嗜qu)化表現(xian)zhi)氈椴患霸yu)期。權益口(kou)徑下,百(bai)強房(fang)企(qi)2019年全(quan)年累計銷售(shou)金額同比(bi)增長(chang)6.5%,不及2017年的(de)40.5%和2018年的(de)35.1%。

與此同時,2019年全(quan)年,數百(bai)家房(fang)kang)夭chan)企(qi)業宣告破產(chan)的(de)消(xiao)息(xi)進(jin)一步引發(fa)市(shi)場關注(zhu)。中(zhong)國指數研(yan)究院(yuan)的(de)統計顯示,截至2019年11月,在人民法院(yuan)公告網,以(yi)“房(fang)kang)夭chan)+破產(chan)文書”為關鍵字(zi)可檢索(suo)出來400多條(tiao)破產(chan)文書,以(yi)企(qi)業為單位來看的(de)話,剔除部分重復企(qi)業dao)胺欠fang)kang)夭chan)企(qi)業,共計330家房(fang)企(qi)發(fa)布了破產(chan)相關文書。

中(zhong)指院(yuan)相關分析人士指出,發(fa)布破產(chan)文書的(de)房(fang)kang)夭chan)企(qi)業主要(yao)分布jia)誄chang)三角與珠三角城(cheng)市(shi)群,上述兩個區(qu)域佔(zhan)總數量kang)3%。中(zhong)指院(yuan)分析人士認(ren)為,“一方面,熱點城(cheng)市(shi)及城(cheng)市(shi)群,吸引了大量房(fang)kang)夭chan)開發(fa)企(qi)業進(jin)入,區(qu)域競爭激烈,地方小微房(fang)企(qi)生存更加(jia)艱(jian)難;另一方面,長(chang)三角及珠三角投資及借貸熱度(du)高(gao),借貸糾(jiu)紛(fen)以(yi)及公司注(zhu)銷破產(chan)更加(jia)頻繁。”

融資困境che)jia)企(qi)業經營壓力

“對破產(chan)企(qi)業進(jin)行核實後,我們發(fa)現(xian)房(fang)企(qi)大多為當地開發(fa)企(qi)業,很(hen)多糾(jiu)紛(fen)為破產(chan)和解(jie)以(yi)及再次啟(qi)動,相比(bi)小企(qi)業而言,部分規模相對較(jiao)大的(de)房(fang)企(qi),因戰略定位、多元擴張(zhang)、項目銷售(shou)等問(wen)題,資金鏈也出現(xian)了問(wen)題。”中(zhong)指院(yuan)方面表示。

根據中(zhong)指院(yuan)對企(qi)業深陷困境原因分析研(yan)究,房(fang)企(qi)面臨破產(chan)主要(yao)有兩方面原因︰一方面,企(qi)業自身管理制(zhi)度(du)落後、運營效率較(jiao)低、產(chan)品缺乏競爭力、布局單一,在市(shi)場火熱的(de)上行期階段,企(qi)業的(de)銷售(shou)業dao)ji)快速增長(chang),掩蓋自身“內功”先天(tian)不足的(de)缺陷。同時,規模化也對企(qi)業自身管理提出更高(gao)的(de)要(yao)求,企(qi)業並沒有及時優(you)化應對挑戰。一旦(dan)市(shi)場進(jin)入平(ping)穩或下行期,企(qi)業的(de)競爭力短板(ban)就會凸顯出來,銷售(shou)去(qu)化以(yi)及融資等問(wen)題將形成較(jiao)大壓力。

另一方面,部分房(fang)企(qi)前期的(de)業dao)ji)高(gao)增長(chang)促使企(qi)業自信心急劇(ju)擴張(zhang),在業務發(fa)展方面速度(du)過(guo)快,激進(jin)的(de)多元化拓展拖累了企(qi)業的(de)發(fa)展速度(du)。

“作(zuo)為一個資金密集(ji)型行業,房(fang)kang)夭chan)開發(fa)需要(yao)大量資金支持,一旦(dan)運轉中(zhong)的(de)環節出現(xian)資金問(wen)題,多米諾(nuo)效應被觸發(fa),將迅(xun)速蔓延,導(dao)致lu)科qi)經營困頓甚至倒閉破產(chan)。”中(zhong)指院(yuan)方面分析指出,2019年,信用評級較(jiao)高(gao)的(de)大型房(fang)企(qi)資金優(you)勢更加(jia)明顯,而部分zhong)︵頭fang)企(qi)資金承壓,短期資金風險顯著增加(jia)。“房(fang)企(qi)仍(reng)需要(yao)從經營上做好地產(chan)主業,優(you)化債務結構,降低杠(gong)桿比(bi)例,平(ping)穩發(fa)展才能(neng)持久經營。”

在政策調控較(jiao)緊的(de)當下,尤(you)其是(shi)融資端(duan)不斷收緊,融資成本水漲(zhang)船(chuan)高(gao),現(xian)金流更是(shi)重中(zhong)之(zhi)重。億翰智庫方面也認(ren)為,“收並購(gou)浪潮來襲,也體現(xian)出當下地產(chan)行業之(zhi)艱(jian)難。對于進(jin)入發(fa)展困境che)姆fang)企(qi)而言,或多或少都jia)凶隕淼de)原因。”

2019年,全(quan)國範圍(wei)多個城(cheng)市(shi)取消(xiao)或放寬了落戶限制(zhi)。業de)讜yu)計,至少未來2-3年城(cheng)鎮化速度(du)仍(reng)能(neng)保持,基本置業需求仍(reng)在,住宅開發(fa)仍(reng)有增長(chang)空zhan)洹R諍卜矯嬡ren)為,房(fang)kang)夭chan)企(qi)業在精進(jin)主業的(de)基礎上,可結合本身基因和資源情況,適(shi)度(du)投du)氬糠值夭chan)相關的(de)多元化業務作(zuo)為長(chang)期戰略,但(dan)一定要(yao)注(zhu)意多元化的(de)投du)胍慘yao)遵守聚焦原則,同時平(ping)衡好主業與其他(ta)業務的(de)結構關系。

2020年房(fang)企(qi)規模預(yu)計穩中(zhong)有升

近幾gai)輳 fang)企(qi)紛(fen)紛(fen)涉足長(chang)租公寓(yu)、養老地產(chan)、文旅地產(chan)相關領域,也有房(fang)企(qi)進(jin)軍新(xin)能(neng)源汽車(che)、機(ji)器人制(zhi)造、汽車(che)零部kao)zhi)造等非地產(chan)領域。上述中(zhong)指院(yuan)方面分析人士表示,“房(fang)企(qi)要(yao)對自身的(de)財力、物(wu)力、人力有著系統規劃,促進(jin)業務及品牌(pai)的(de)協同發(fa)展,形成系統運營合力,否則新(xin)涉足業務不僅(jin)短期難見(jian)效益,主業的(de)發(fa)展也會受到拖累。”

行業人士指出,受市(shi)場下行和調控不放松影(ying)響,我國房(fang)kang)夭chan)企(qi)業正在面臨費(fei)用率提升、負債率升高(gao)、短期償債能(neng)力下滑的(de)困境,尤(you)其中(zhong)小型房(fang)企(qi),仍(reng)將面臨一定的(de)盈(ying)利和資金壓力。

未來,在融資監管全(quan)方位趨緊的(de)情況下,行業分化將會持zhong)jia)劇(ju)。業de)諂氈槿ren)為,雖然目前房(fang)kang)夭chan)市(shi)場整體去(qu)化壓力尚存,但(dan)行業將保持長(chang)期平(ping)穩發(fa)展的(de)市(shi)場環境已趨于明朗(lang)。預(yu)計2020年企(qi)業整體規模將維持穩中(zhong)有升的(de)增長(chang)態勢。行業競爭加(jia)劇(ju)下,百(bai)強房(fang)企(qi)內部kang)姆只 窬忠步 jin)一步持zhong)/p>

在市(shi)場去(qu)化承壓的(de)背景下,企(qi)業的(de)發(fa)展重心逐漸由“增量角逐”轉向“提質增效”,未來業dao)ji)規模的(de)增長(chang)不能(neng)簡(jian)單依賴于供(gong)貨量kang)募jia)大,企(qi)業戰略布局、組織管控、品牌(pai)建設等綜合實力的(de)提升將是(shi)房(fang)企(qi)未來工作(zuo)的(de)重中(zhong)之(zhi)重。

“尤(you)其是(shi)中(zhong)小型房(fang)企(qi)布局相對集(ji)中(zhong),很(hen)難平(ping)衡區(qu)域風險。因此,適(shi)度(du)降低杠(gong)桿比(bi)例,放緩增長(chang)節奏,能(neng)夠有效規避現(xian)金流風險。”億翰智庫方面指出,當下lu)康(kang)夭chan)行業的(de)競爭格局zhong)胍yi)往大有不同,合作(zuo)是(shi)當下lu)科qi)生存和競爭的(de)主要(yao)形wen)劍 獻zuo)的(de)本質shi)shi)優(you)勢ping)換(huan)唬 獻zuo)的(de)目kang)氖shi)完善自我的(de)資源矩陣。

編輯︰郭(guo)夢涵

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